【全球华视GCTV纽约讯】过去的2018年是美国房地产市场的关键一年，房价实现了自2012年以来持续7年的攀升，据Zillow的数据显示2018年是美国房屋价值稳步增长，在过去一年上涨了7.6％。2019年的房产市场会如何呢？房价会回落吗？
根据有关机构预测数据显示，2019年的房价仍然会处于上升通道中，但涨幅可能会有所回调。Zillow预计2019年房屋价格将上涨6.4％；NAR（全国房地产经纪人协会）发布的最新数据，也表示蓬勃发展的美国经济将导致2019年房屋价格上涨超过5％。
那这是否意味着美国房地产有着巨大的升值潜力？此时是否仍是投资美国房地产的最佳时机了？为此，我们采访了美国金鹰房产投资公司合伙人陈跃武先生，听听他的分析和独到见解：
陈跃武先生表示：美国房地产处于一个新的牛市的中期，此时买入是极好的时机。美国房地产的价格历史呈现明显的周期性。房价涨落的周期平均大约是18年左右，牛市和熊市相互交替。投资者如果在熊市底部买进，牛市顶部卖出，可获得巨大的收益。从1970年代起，美国房地产市场经历了以下周期：
- 1971 – 1989 牛市: 加州和德克萨斯州的房产泡沫
- 1989 – 1992 熊市: 储蓄和贷款机构危机（Savings and Loans Crisis）
- 1992 – 2006 牛市: 美国房地产超级牛市
- 2007 – 2011 熊市: 次贷危机和大衰退
- 2012 – 2025？牛市: 新牛市开始
据美国金鹰房产投资公司预测，本轮从2012年开始的牛市大约至少要持续到2025年左右达到顶峰。
陈跃武还给我们介绍了为什么美国房地产极具投资价值，他表示说：
- 美国房产价格低廉。奥兰多，坦帕，亚特兰大的房价是7000人民币/平米。一套150平米的独栋别墅价格是100万人民币。在北京三环内的一套150平米的房子，按10万人民币/平米计算，价值1500万人民币，在亚特兰大可以买15套同样大小的独栋别墅。
- 美国房产租售比高。在亚特兰大一套售价15万美元的独栋房，每年的租金收入大约是1万5千美元。租售比可达10%。租金可以覆盖房子的所有费用，还有可观的盈余。作为对比，北京房产的租售比只有1.3%。
- 亚特兰大，奥兰多，坦帕等地区房价仍被严重低估， 升值潜力巨大。
据介绍，金鹰房产投资美国升值潜力大且房租收益高的住宅房产。自2012年起，主要投资于美国拉斯维加斯，奥兰多，坦帕及亚特兰大等城市。金鹰房产旗下管理的房产基金包括达美房产基金，伽马房产基金，贝塔房产基金，管理资产规模为2000万美元，管理房产数量超过 80栋，其中绝大部分为独栋别墅。
2018年美国房产市场稳步增长，根据美国权威房产网站 Zillow 的统计，2018年拉斯维加斯房价上升了13%，亚特兰大上升了13.2%，奥兰多上升了9.6%，坦帕上升了10.1%。 金鹰房产持有一年以上的房产的房价增长幅度达到10%. 通过使用房贷杠杆，金鹰房产持有一年以上的房产的2018年度的投资回报率为28%。
金鹰房产预期2019年度奥兰多，坦帕和亚特兰大等地的起步房产的升幅将达到8%至10%。金鹰房产的年化投资回报率将保持在25%左右。金鹰房产于2019年5月开放达美房产基金2期，接受投资者投资。
在美国房产从2012年开始的新一轮牛市中，金鹰房产的长期投资策略取得了巨大的收益。根据美国权威凯斯希勒房价指数 Case-Shiller Home Price Index，拉斯维加斯房价从2012年到2019年初增长了110%。金鹰房产于2012年在拉斯维加斯投资的房产价值增长了140%，通过使用超过3倍的房贷杠杆，7年累计投资回报率达到500%。金鹰房产在佛罗里达州奥兰多和坦帕的投资也取得了卓越的收益。截至到2018年12月，金鹰房产的7年累计总投资收益达到412%，大幅超过同期美国股市(98%)和中国股市(13%)。7年累计年化收益率为26%.
