【全球华视GCTV纽约讯】从去年以来，纽约的核心区域曼哈顿和周围的高端住宅地产价格和交易量同时大幅下降。华尔街日报报道纽约今年上半年的住宅成交量降低31%，不少高端公寓滞销后降价20-30%。如何对此进行解读？下一步房地产市场的走向如何？本台教授专栏转载陈凯丰博士文章，以下为其分析导致目前市场变化的原因以及对于下一步市场走向的预测。
美国房地产市场疲软的核心原因：美联储加息缩表减少流动性。
笔者认为，美国房地产市场最近几年的疲软，特别是今年曼哈顿作为美国核心地产的价格下跌，最主要的驱动因素是美联储的加息。美联储从2015年开始的加息进程，到今年三月份已经是第六次加息，联邦基金利率从零上升到了1.75%。基础利率的上升对于整个金融市场资金成本的结构性上升有推动作用。
(美联储的从2001年以来的利率变化情况)
美联储的缩减资产负债表计划也在去年按计划启动，从2017年10月份开始，美联储允许持有的房地产抵押贷款每个月60亿美元到期后不再继续投资，允许每个月有40亿美元的美国国债到期后不再继续投资。
从开始的合计每个月100亿美元的资产负债表缩减，逐步增加，预计到2018年10月份的当月资产负债表缩减500亿美元。按照这个计划，今后每年美联储将会缩减大约6000亿美元的流动性。可以说，随着加息和锁表的双重冲击，全球金融市场的流动性降低是必然的。
(美联储资产负债表规模缩减，预期将会从4.5万亿美元降低到1.5万亿美元)
加息周期下，房地产行业整体是高杠杆的行业，会受到负面影响。但是具体细分到各个房地产行业来看，有的子行业基本上不受加息的影响。一般美国房地产可以细分到商业地产，住宅，酒店，医疗，监狱，物流仓储等。美国过去的每一次加息周期过程中，商业地产，包括办公室和零售，都是受到非常大的负面影响。
这一次加息周期也不例外，全美的商业地产价格整体的下行趋势已经开始。住宅行业也是一样，由于加息导致房贷利率上升，已经导致美国的住宅地产价格下跌，租金水平降低。一般而言，在纽约，波士顿等大城市目前的价格购买住宅，租金收入已经无法覆盖房贷的成本。
(美国的住房抵押贷款利率不断上升)
数据显示今年以来美国的居民房地产贷款申请指数出现大幅度下降：
而利率的上升导致美国居民的可支配收入中的用于支付利息的支出占比上升：
当然金融市场是对于市场前景最为敏感的。
今年一月份以来，美国的房地产开发商的股价出现断崖式下跌，是美股各大指数中表现最差的行业。
(美股房地产开发商板块指数今年以来落后于标普500指数大约30%)
按照传统的利率和房地产价格的大拇指规则（Rule of Thumb），一般在利率上升1%的情景下，房地产价格平均下降10%。美联储的加息在逐渐传导到房地产市场，如果到了2019年，美国联邦基金利率上升2%，可以预期的是房地产市场平均价格下降20%。
美国房地产市场疲软的次要原因：特朗普的税收改革
美国国会在2017年年底通过了特朗普总统推出的税收改革法案，其中非常受关注的是对于企业所得税从39%降低到了21%，同时对于个人所得税也按收入水平降低并简化分级。但是，在减税的同时，税改方案取消了很多税前可抵扣项目，其中对于个人房地产税收抵扣的改变没有受到太多的媒体关注，实际上对于美国的高房价地区的影响非常大。
在特朗普的税改法案出台以前，美国居民的地方税负，主要是各个郡县征收的房地产税，都是可以在税前抵扣的。同时，房地产贷款产生的利息支出也属于可以税前抵扣范围。特朗普的税改法案规定从2018年开始，房地产相关的两大税收改变如下：
1. 房产税的税前抵扣上限是一万美元；
2. 购买新房的房地产贷款上限50万美元的利息支出可以在税前抵扣。
美国财政部长努钦曾经在去年年底在纽约的交流活动中提到过，税改法案对于拥有房地产的富人是税率增加的。
事实也是如此，美国的居民地产的中值是31万美元，下图是价格变化情况：
美国的各个州的房产税大约在0.5%到2%之间，下图是各个州的税率情况：
可以说，对于绝大多数美国居民，房产税远远不到1万美元，可以继续在税前抵扣。但是，对于纽约，加利福尼亚等高房价地区，房产税的新上限开始影响房价。
房贷的利息费用税前抵扣也是同样的情况，在大多数美国地区购房都不需要50万美元以上的房贷，所以利息抵扣可以维持不变。但是在高房价区域，可供抵扣的房贷大幅降低。
比如纽约的居民曾经有76.9%的房贷可以利息税前抵扣，但是新的税法实施后，预估纽约的房贷只有18.6%符合标准。其他的高房价地区比如旧金山，洛杉矶从98.5%和95.7%降低到58.9%和29.5%。
很明显的是特朗普的税改对于美国高房价，高房产税的地区的房地产的负面影响很大。在这些区域拥有多套房产的投资人都需要在今年把房子卖出，否则在2019年报税季节的时候就会面临巨大的税赋上升。这个因素对于纽约的高端住宅价格的影响在今年非常明显。
美国房地产市场疲软的次要原因：美元升值，各国货币贬值
从2014年美元指数不断上升，代表了美元对于各主要发达国家和发展中国家的货币升值趋势。纽约，旧金山，迈阿密等大都市都有相当大的购房人群来自于其他国家。美元升值导致这些国家的购买力下降：
特别是巴西，阿根廷，土耳其等等货币今年出现巨幅贬值，对于从这些国家来美国的购房人群的影响极大。这些国家的购房者一般是高端住宅的传统买家，因此，可以解释纽约的高端住宅价格大跌，而一般住宅的价格小幅下跌。
除了以上的三个主要因素，还有一些其他因素对于纽约的高端地产影响比较大。比如这几年大量的新建公寓，导致供应量大幅增长，比如纽约的金融业就业情况一般，购房人群总数量有所降低。
整体而言，投资人在市场流动性降低的预期下，对于房地产，特别是高端住宅的投入，需要极为谨慎。税改对于美国高端地产的影响应该是结构性的，在今后几年会不断发酵。当然，如果美元升值趋势逆转，或者出现贬值，有可能导致海外购房人群购买力回升，对于市场会是一个利好消息。
作者简介: 陈凯丰博士，美国 Horizon Financial 首席经济学家，纽约金融论坛（NYFF）联席发起人，目前在纽约管理全球宏观对冲策略，同时在纽约大学、纽约佩斯大学、西班牙巴塞罗那商学院纽约中心任教，并担任纽约大学专业学院院长兼职顾问委员会委员，教授理事会委员。
